如何讓工商舖市場重見曙光?
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如何讓工商舖市場重見曙光?
蔡志忠
亞洲地產創辦人 香港專業地產顧問商會會長 香港東區工商業聯會首席會長
樓市暢旺並不代表所有範疇的物業都興旺。樓市分開幾個部分,分別有住宅和非住宅物業(即工商舖和車位等),今天的住宅市場因為全面撤辣而成交暢旺,然而工商舖市場卻伊人獨憔悴,原因為何?且聽筆者慢慢道來。
港府這回撤辣對於向來沒有辣招稅的工商舖沒有直接帶來幫助,目前的資金一窩蜂湧入住宅市場,工商市場成交依然低迷。雖然非住宅物業的投資回報可達3釐到5釐左右,而住宅的回報却只有2釐到3釐,投資回報相差一釐多,但是住宅的吸引力還是比較大。
住宅與非住宅供樓利率相差2釐
讀者可能有所不知,香港的銀行體系對住宅和非住宅的財務態度截然不同。購買住宅向銀行貸款是以優惠利率(P減)來計算,一般封頂的利率在4.125%左右,可是購買工商舖物業銀行開出的按揭條件,絕大多數是以拆息(H加)來計算,近年來通常供樓利率都在6釐甚至以上,兩個貸款利率相差近2釐,難怪工商舖市場仍然欠缺購買動力。
近期某些銀行的定期存款利率高達4釐至5釐,大衆錯覺銀行承做住宅的按揭貸款會出現虧損情況,筆者認為實情未必如此。現今香港銀行總存款超過16萬億港元,其中有大約45%的存款是放在活期和儲蓄戶口,這些金額是非常巨大的存款,大家都知道活期戶口的利率非常低甚至沒有,用這龐大的活期存款來承造住宅按揭,銀行可以賺取很大的息差。
以活期存款做按揭 銀行賺大錢
各位開始明白工商舖市場仍然處於艱難時期,就是因為供樓負擔巨大,與住宅利率出現近2釐的差距。加上寫字樓、零售、飲食等行業的巿道仍未復甦,租金仍有下調空間,引致一衆持有非住宅物業的投資者和中小企業入不敷支,供樓可謂百上加斤。
為免進一步影響香港金融體系穩定,當局和金管機構應該重新審視非住宅這個範疇出現的嚴重問題,向金融和銀行機構發出指引,對工商舖市場一視同仁,貸款利率向住宅看齊。
如能夠讓非住宅物業承造的供款利率,公平地與住宅市場一樣,工商舖市場也就一樣可以見到曙光,對香港整體經濟帶來積極作用。銀行(尤其是大型銀行)要負起社會責任,短期賺少一點,與大家共渡時艱,一起守住陣營,待到美國利率回調,工商舖市場便可重回正軌。
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如何讓工商舖市場重見曙光?
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蔡老闆好文!
"為免進一步影響香港金融體系穩定,當局和金管機構應該重新審視非住宅這個範疇出現的嚴重問題,向金融和銀行機構發出指引,對工商舖市場一視同仁,貸款利率向住宅看齊。
如能夠讓非住宅物業承造的供款利率,公平地與住宅市場一樣,工商舖市場也就一樣可以見到曙光,對香港整體經濟帶來積極作用。銀行(尤其是大型銀行)要負起社會責任,短期賺少一點,與大家共渡時艱,一起守住陣營,待到美國利率回調,工商舖市場便可重回正軌。"
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香港工商物業利息偏高,拖死中小地產商及投資者,連中小企都唔掂,銀行有責任義務重新公平照顧借款客戶.
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香港工商物業利息偏高,拖死中小地產商及投資者,連中小企都唔掂,銀行有責任義務重新公平照顧借款客戶.
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原來工商利率貴咁多,減息幫助中小企,好合理,銀行唔好賺到盡,作者幾有POINT.
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6.
雲在青天水在瓶 |
2024-04-29 14:52 |
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追求住宅物業與工商物業一視同仁, 是不現實的. 這不是公平與否的問題, 而是風險因素的考慮.
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樓上雲兄講得有道理! 個個捱世界,唯獨銀行係受保護動物! 用活期存款做商業按揭風險唔大,呢點我支持蔡生睇法.
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8.
雲在青天水在瓶 |
2024-04-29 21:33 |
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不能一視同仁的情況比比皆是
例如,同樣是住宅物業,個人業主和公司業主所做的按揭比例和利率就不一樣。有多一重質押品作抵押,貸款條件也會不一樣。這些都是銀行從資金安全角度,壞帳的可能性,金管局的貸款指引等因素多方面考量。
如果從公平角度去說,香港社會更應該要求取消對所謂凶宅的不公平對待,使之向正常物業的交易看齊。
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樓上雲兄或者誤解咗蔡生嘅原意. 我理解蔡生指非住宅按揭,同樣係以物業做抵押品. 非住宅物業仲要年年估價一次,對銀行來講風險比住宅更小. 唯一可以講嘅係工高物業整體嘅銀碼相對較大. 不過近期好多別墅成為銀主盤,成交價下跌一半,也說明豪宅市場受很大衝擊!
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10.
工商大跌有原因 |
2024-04-30 00:31 |
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工商物業嘅貸款利率係高咗2厘,同樣有抵押品,工商嘅貸款成數更加低. 唔講唔知,蔡生講咗就覺得唔公道.
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眼見街市鋪屋邨鋪和專業另類鋪生意無變。零售鋪較差。 同一鋪位,不同行業做,有時8萬租可能執笠,10萬租卻可大賺。
似乎某些行業面臨的不只是租金問題。
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如何讓工商舖市場重見曙光???可能要停止垃圾袋征收費用計劃??? 讓食市餐飲業有存活空間...
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中俄伊都識得繞過swift系統,為乜香港地產人都唔會做下以物易物? 開offer比舊樓業主,叫他們補些錢,新樓換舊樓地盤,或以舖換樓,工換商, 百貨百客,賠少當賺,多條路,大家可以透透氣,使乜下下都去求銀行。
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14.
自然一派 |
2024-05-01 00:18 |
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香港負資產3.2萬個,增加好快,好多人等緊破產,都唔知點解仲唔大刀闊斧搞經濟民生.
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15.
自然一派 |
2024-05-01 02:07 |
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香港5.1勞動節遊客好多,經濟慢慢好轉.中央開放多幾個大城市自遊行,香港一定得.
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讀者可能有所不知,香港的銀行體系對住宅和非住宅的財務態度截然不同。購買住宅向銀行貸款是以優惠利率(P減)來計算,一般封頂的利率在4.125%左右,可是購買工商舖物業銀行開出的按揭條件,絕大多數是以拆息(H加)來計算,近年來通常供樓利率都在6釐甚至以上,兩個貸款利率相差近2釐,難怪工商舖市場仍然欠缺購買動力。
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